今年重陽節，原本計劃和朋友去爬北京香山的齊小麗主動爽約了。被問及原因，她只是回了句：“哎，回武漢買房的計劃又要被擱置了。”

10月22日，武漢公積金中心正式發布《武漢住房公積金流動性風險管理暫行辦法》（以下簡稱“辦法”），對住房公積金異地個人貸款及商轉公貸款的受理范圍進行了調整。 這意味著像小麗這樣工作在北京的購房者，將無法享受到公積金在漢購房的福利。

新政出臺背后，是武漢樓市在疫情解封后快速復蘇，導致住房公積金流動性緊張的趨勢。業內認為，疫情后武漢樓市回暖明顯，購房投資需求大量釋放，收縮公積金貸款受理范圍有利于公積金繳存額的上升，預計明年下半年會有相對寬松的可能，屆時異地公積金貨款有望再度放開。

10月23日下班時間，小麗的手機屏幕亮起，遠在武漢的媽媽發來了一段樓盤樣板間視頻。與此前不同的是，視頻之后緊跟著一句“北京公積金這邊不能用了”。一開始小麗還不以為然，但想起9月份發布的《武漢住房公積金流動性風險管理暫行辦法》（征求意見稿），她立刻在手機上查詢起來。

就在前一天，《武漢住房公積金流動性風險管理暫行辦法》由征求意見稿變成正式規定。新規核心內容有兩點，一是調整住房公積金異地個人貸款受理范圍，除湖北省內以及長江中游城市群外，暫停受理其他城市貸款申請。二是調整商轉公貸款受理范圍，僅受理首套房商轉公貸款申請。

新政正式落地，小麗的購房計劃被徹底打亂。此前，她和家人花了兩個月看好了樓盤和戶型，只等到年底公積金賬戶金額達到滿貸門檻就交定金。隨即，齊小麗給幾個武漢當地的房產中介和售樓處打電話，均被告知從政策內容來看，北京公積金武漢貸款買房這條路已經行不通。

問及是否有回旋余地，中介回復也是模棱兩可。有的中介表示，除目標城市外，其它異地公積金不能貸款買房了，但政策隨時都可能再變。有的中介則建議，異地公積金貸款并沒有完全卡死，可以提交申請爭取一下。

中介說法不一，但共同透露了一點，即目前北京公積金在武漢貸款買房，肯定不能如期進行了。來自武漢非限購地區的某樓盤房產中介汪小倩在接受鋒面News采訪時表示，“武漢情況突然變了，你朋友這種情況多得很，并不是個例。”

新政突襲背后，是武漢住房公積金流動性明顯緊張的趨勢。數據顯示，武漢住房公積金的個貸率，從今年6月初的82.33%上漲到9月17日的87.33%，3個多月上漲了5個百分點。武漢公積金中心表示，此次新政出臺，是為了避免再出現2016年無錢可提可貸的情況。據了解，2013年2月到4月，在短短兩個月時間里，武漢住房公積金個貸率從81.92%上升到了86.50%，此后一路上升，到2016年6月末甚至一度超過100%。

基于市場變動來調整貸款政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為此舉是非常正確的。“武漢調控說明公積金資金規模管理非常關鍵，要時刻注意公積金貸款需求和公積金資金池額度。本身武漢對于人才的吸引力度大，所以客觀上會帶來申請貸款人數的增加。更關鍵的是，隨著各類購房需求回暖，炒房投機需求也會開始上升，適當限制部分人員貸款需求，從上半年的寬松步入到穩健有助于緩解貸款方面的壓力。”

值得注意的是，武漢剛在9月25日舉行了長江中游城市群住房公積金合作會議，宣布武漢、長沙、合肥、南昌、黃石、岳陽、九江、黃岡、株洲、撫州、咸寧、湘潭、宜春，宜昌、荊州、孝感、鄂州、天門、仙桃、潛江等20個長江中游城市住房公積金將實現互認互貨。

一邊放開長江中游20個城市公積金貸款，一邊是暫停受理其他城市貸款申請，看似矛盾卻反映著當下武漢樓市既要發展也要與“房住不炒”的整體調控方針保持一致的決心。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對鋒面News表示，長江中游是以武漢為中心形成的特大型國家級城市群，承東啟西、連南接北，是長江經濟帶的重要組成部分，也是實施促進中部地區崛起戰略、全方位深化改革開放和推進新型城鎮化的重點區域，在區域發展格局中占有重要地位。2018年11月，中共中央、國務院明確要求以武漢為中心引領長江中游城市群發展。因此本次暫停其他城市但放開長江中游20個城市公積金貸款，也是為了呼應區域、規劃。同時，該政策對當地公積金流動性緊張起到了一定改善作用，也呼應了當前房住不炒的定位，保障了本地剛需人群的購房利益。

對于被新政“拒之門外”的異地回鄉置業剛需人群，王小嬙給出了兩點建議，一是可以將異地公積金轉回武漢，但這個方法的提前是有接收單位，且轉后公積金半年后才能使用。二是先商業貸款，等政策調整后再進行商轉公。

至于政策多久之后才會再次調整，嚴躍進預測，類似公積金政策對樓市實際影響力度并不大，隨著公積金繳存額的上升，預計到明年下半年武漢會有相對放松的可能。

政策松綁的預期并沒有消除小麗的焦慮，畢竟房價不等人，現在買不上房未來可能就買不起 房了。對此，嚴躍進認為購房者暫時不用擔心，“首先湖北樓市不管好與不好，政策肯定是以放松為主，鼓勵住房的，即便是不鼓勵，也會給予一些其他方面的便利。就目前房價來說，也是穩定的，或者說是低谷中略有升溫。未來上漲也只會是在防范房價上漲、降低購房成本的基礎上。

疫情解封后，武漢樓市回暖迅速，這種回暖首先表現在房企投資熱度的提升上。今年10月，中指研究員發布數據顯示，1-9月50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省會城市占7席，其中武漢排在第一位。

2020年1-9月50家代表房企拿地面積TOP10城市（數據來源：CREIS中指數據，中指地主）

專注武漢市場的業內人士認為，武漢重啟土拍后，除了百億級拿地的綠地、中海、龍湖等，融創、華僑城、金茂、招商也都加快了在漢拿地節奏，預計這一趨勢在未來幾個月仍將繼續。

2020年1-9月房企武漢拿地排名（數據來源：諸葛找房）

與此同時，品牌房企在武漢樓市的投資也不滿足于單盤開發，包括金茂和龍湖在內都已經開始聚焦城市運營。今年6月4日，龍湖與武漢地鐵集團簽署戰略合作協議，雙方將整合資源，發展軌道交通（TOD）及產城融合發展戰略，推動軌道交通站點及上蓋物業管理科技化與智慧化升級。10月25日，武漢城市運營未來預見者大會上，方島金茂智慧科學城規劃亮點發布，標志著金茂在武漢城市中心的首個城市運營項目進入落地階段。

業內觀點普通認為，雖然受疫情沖擊，但武漢樓市潛力依然巨大。今年武漢的拿地勢頭高漲正是說明了房企看好武漢投資發展，無論是住宅還是其他復合型地產項目，對房企來說都是機會。

與投資拿地勢頭向好一致的，是今年武漢樓市的銷售情況。據中指研究院數據，截止10月26日，今年武漢住房銷售已突破11.88萬套，達到去年同期7成，市場成交總量規模位居全國前三。

其中，自4月8日武漢重啟后，樓市住房成交量從5月份開始連續破萬套，7月份更是突破2萬套大關。樓市成交量迅速回升，或與疫情下積累的住房需求集中釋放有關。經歷了7月份的成交高峰，到8、9月份，需求逐漸得到滿足，交易量回落到1.8萬套。

成交價格表現上，受疫情和當地樓市政策影響，武漢二手房成交價格逐月下降，最大降幅出現在4月；而新房成交價格一直表現平穩，1-9月成交均價為1.37萬/平方米。

2020年1-9月武漢房價數據（數據來源：諸葛找房）

10月15日，武漢市住房保障和房屋管理局發布《2020年1-9月武漢市房地產市場運行情況》，

其中新建商品房批準預售161278套，新建商品房銷售117128套，存量房成交58651套；截至2020年9月末，已批準預售尚未網簽的商品住房169728套。上海易居房地產研究院近期發布的數據則顯示，武漢住宅庫存面積連續好幾個月創新高。

按照今年新房去化月均1.3萬套計算，武漢新增商品住宅去化周期約為13個月，較今年4月份5.9個月大大增加。二手房方面，貝殼找房數據顯示，截止10月30日武漢二手房掛牌量超過9.4萬套，較3天前增加了近500套，直逼10萬大關。

2019.1-2020.9武漢住宅庫存數據（數據來源：上海易居房地產研究院）

住房庫存面積繼續擴大，掛牌二手房增多，新增新房去化周期進一步拉長，四季度武漢樓市供應充足，去化壓力也大大增加。對此，嚴躍進認為，不斷上升的庫存面積不代表市場交易疲軟，而是金九銀十階段推盤節奏加快。實際上武漢房地產交易市場本身就已經處于復蘇的階段，近期去庫存周期略上升不會引起太多問題。”

而對于接下來四季度的市場交易情況，嚴躍進表示，后續市場交易會繼續活躍，去庫存周期也將進一步收窄。

（文中齊小麗為化名）

文/江朋

圖/圖蟲創意

編輯/仰鏡伊