讓人看不懂的成功和失敗一樣令人不安。至少它應該令人不安。恒大地產(Evergrande Real Estate)是香港上市的中國房地產股票中去年表現最佳的，總回報率近150%。排名第二的是萬科集團(China Vanke)，漲幅只有三分之一。實際上，在一個追蹤100只香港上市內地股票的指數中（其中包括騰訊(Tencent)和蘋果(Apple)供應商瑞聲科技(AAC Technologies)等吸引力大得多的科技公司），恒大表現最佳。

部分原因在于杠桿：在香港市場的中國房地產板塊中，恒大負債水平排名第二。截至去年6月，恒大的凈負債權益比逾120%。在2015年上半年，它的用于利息支付的現金支出（包括資本化債務償付）消耗了其一半的息稅前利潤。

盡管債務高企，但恒大一直在快速擴張，往往是在其核心業務以外的領域。它的興趣包括電影、足球和食品。鑒于中國房地產市場的不確定性，多元化可能對管理層頗具吸引力。但并不是說多元化稀釋了恒大對房地產的關注。Dealogic的數據顯示，在過去兩年里，恒大至少斥資100億美元在中國各地收購房地產資產。去年12月，該公司斥資32億美元收購了新世界集團(New World group)和珠寶零售商周大福(Chow Tai Fook)的項目，其中部分資金來自賣家認購的15億美元、利率9%的永續債券。