2018年以來，很多城市房價出現了向“房住不炒”的均值價格回歸趨勢，各地政府“促進房地產市場平穩健康發展”。2022年以來各地政府出臺了大量的房地產救市政策，實現房地產價格穩定。2024年4月29日成都房地產政策再優化，不再審核購房資格，全面取消公證搖號。4月30日政治局會議提出“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。很快，其它城市紛紛“優化限購政策”。消化庫存和房價的長期動態穩定價格是什么關系？降價消化庫存還是漲價消化庫存？以居住者看房地產穩定的均衡價格是多少？以投資者看均衡價格在哪里？政府救市的底線又在哪里？銀行對房價下跌承受能力多大？本文以中國房價最高的北上廣深一線城市進行分析，認為不管漲價去庫存還是跌價去庫存核心都要圍繞均衡價格。

一、北上廣深房地產均衡價格計算原理

金融資產價格不好估算，但是房價卻有客觀公認的計算公式，即房價必須等于買房者未來收入的折現值，否則就跌入美式次貸危機“蓬齊陷阱”。中國現有法律規定，2004年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》規定“應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)”。“借款期限不超過30年，且借款人年齡和借款期限之和不超過75年”。因此，房價等于家庭30年的月度可支配收入50%。