改革開放的40年，可以說中國是“大拆大建”的40年。1991年左右，日本房地產(chǎn)泡沫破滅了。而且值得注意的是，日本的18歲成年人口的高峰在1992年左右，也就是，年輕人對住房的剛性需求在90年代就見頂了。但是如果讀者簡單地猜測，90年代以后的日本房地產(chǎn)行業(yè)是一譚死水，那就是大錯特錯了。如果說過去30年，也就是日本1995到現(xiàn)在，日本都在“大拆大建”，那是不符合事實(shí)的。但是如果筆者對“大拆大建”的地理范圍做出一定的限制，那這句話是完全成立的。這個地理位置的限定就是：日本主要大城市的核心商業(yè)區(qū)（也就是所謂的CBD區(qū)域和主要商業(yè)區(qū)域）以及主要的車站周邊。這些地方過去30年一直都在“大拆大建”。

當(dāng)然日語中沒有“大拆大建”這個詞，日本用的詞是“都市再生”、“再開發(fā)”、“都市防災(zāi)和韌性的提升”、“城市的活性化”、“東京的國際競爭力的提升”等詞匯。如果局限在東京都來講，過去30年一直在“大拆大建”，日本的媒體稱之為是“百年一次的再開發(fā)”。這些“大拆大建”主要集中在東京的核心商業(yè)區(qū)和東京主要的車站周邊。具體來講，項(xiàng)目往往集中在東京的“都心五區(qū)”，也就是千代田區(qū)，中央?yún)^(qū)，港區(qū)，澀谷區(qū)和新宿區(qū)，此外還有品川區(qū)等。此外，東京都內(nèi)的JR東日本和各個民營鐵路線的主要車站周邊大部分都實(shí)施了大規(guī)模的再開發(fā)。很多人可能沒有想到，過去30年日本最知名的CBD大丸有地區(qū)（即丸之內(nèi)、大手町、有樂町），沒有一天不施工的。中國讀者可能會感到意外，但是卻是鐵一樣的事實(shí)。目前大丸有地區(qū)的再開發(fā)還在進(jìn)行中。當(dāng)然，現(xiàn)代社會，筆者所說的這個“大拆大建”是在不影響整個區(qū)域生產(chǎn)活動的情況下，以非常干凈的模式在開展。不管是拆除和建設(shè)，都是用圍欄包裹的嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，道路上也是看不到散落的建筑垃圾的。很多讀者可能沒想到，日本最知名的CBD大丸有地區(qū)目前的寫字樓和商業(yè)設(shè)施，有超過60%都是過去30年建設(shè)的。同樣知名的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)日本橋地區(qū)，高層建筑基本上都是過去20年建設(shè)的。

那么，就有一個基本的問題：在地產(chǎn)泡沫之后，為什么日本迎來了百年一次的城市再開發(fā)？而且筆者要在這里指出的是：90年代中期拉開帷幕的日本城市大再開發(fā)，一直持續(xù)了30年，而且現(xiàn)在還沒有結(jié)束。本次的大開發(fā)要持續(xù)到2030年左右才會告一段落。