從去年年初開始，中國房地產(chǎn)銷售開始回暖，房價也從去年四季度開始止跌回升——先在深圳和上海，后蔓延至全國更多城市。為抑制樓市非理性過熱，上海、深圳及部分房價上漲較快的城市近期陸續(xù)出臺了調(diào)控措施，進一步限購、限貸。

樓市調(diào)控似曾相識，但能否藥到病除呢？例如，北京在2011年2月實施“限購令”、在2013年4月提高二手房首付比例至七成，但調(diào)控以來房價上漲了44%，遠高于同期全國平均漲幅20%。相比之下，重慶是一二線城市中唯一沒有執(zhí)行過限購的，但其房價過去五年只漲了12%。這一鮮明對比讓人不得不追問房價上漲的動因何在。

在分析中國乃至全球的需求前景時，對于房地產(chǎn)市場的基本判斷顯然至關(guān)重要。但是，目前相關(guān)數(shù)據(jù)卻非常零散，市場觀點也極為分化。首先，中國實際城市化的過程究竟走到了哪里？采用國際可比的定義，中國實際城市化率可能只有40%左右，低于官方報告的56%，因為約有40%的“城鎮(zhèn)人口”常住在更像是大村莊而非現(xiàn)代化都市的鎮(zhèn)區(qū)。其次，中國仍缺乏大型城市。雖然中國目前已有幾個人口超過2,000萬的特大城市，但只有23%的人生活在總?cè)丝诔^100萬的大城市，而在美國和日本這一比例分別達到45%和65%。而且，中國房地產(chǎn)市場上居民杠桿率仍然非常低。中國居民仍處于“凈債權(quán)”狀態(tài)——居民總負債為GDP的40%，儲蓄存款相當(dāng)于GDP的82%。平均而言，首付占到房屋價值三成左右，房貸約為居民可支配收入的30%。